Thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026: Ai phải nộp, nộp bao nhiêu

Đây là câu hỏi hầu như ai giao dịch nhà đất lần đầu cũng thắc mắc: mua bán nhà đất phải đóng những khoản gì, bên mua hay bên bán chịu, và cách tính cụ thể ra sao. Bài viết tổng hợp đầy đủ để bạn chủ động dự trù chi phí trước khi ký hợp đồng.

1. Lệ phí trước bạ — bên mua chịu

Đây là khoản chi phí lớn nhất mà bên mua phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu.

• Mức thu: 0,5% trên giá trị nhà đất (tính theo giá trong hợp đồng hoặc bảng giá đất/nhà do UBND tỉnh ban hành, tùy giá trị nào cao hơn).
• Lưu ý: Nhiều địa phương áp dụng bảng giá đất riêng thấp hơn giá thị trường thực tế — nhưng từ khi các quy định chống thất thu thuế được siết chặt, cơ quan thuế có xu hướng đối chiếu với giá giao dịch thực tế phổ biến trên thị trường tại khu vực để tính lại nếu giá kê khai trong hợp đồng thấp bất thường.

2. Thuế thu nhập cá nhân — bên bán chịu

• Mức thu: 2% trên giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng công chứng, hoặc giá do UBND quy định nếu giá kê khai thấp hơn).
• Trường hợp được miễn thuế TNCN:
  • Chuyển nhượng nhà đất duy nhất mà người bán đang sở hữu (đáp ứng đủ điều kiện về thời gian sở hữu và cư trú theo quy định).
  • Chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình trực hệ (vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu...).

3. Phí công chứng hợp đồng

• Mức thu: tính theo khung phí công chứng lũy tiến theo giá trị tài sản (giá trị càng cao, tỷ lệ phần trăm phí càng giảm dần), thường dao động trong khoảng vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy giá trị giao dịch.
• Bên chịu: theo thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng đặt cọc, không có quy định bắt buộc — thực tế phổ biến là bên mua chịu, nhưng vẫn nên ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc để tránh tranh chấp.

4. Phí thẩm định hồ sơ, phí cấp giấy chứng nhận

Khoản phí này do UBND cấp tỉnh quy định mức thu cụ thể, thường không lớn so với các khoản trên, áp dụng khi làm thủ tục đăng ký biến động, cấp đổi giấy chứng nhận sau khi hoàn tất chuyển nhượng.

5. Ai chịu chi phí gì — bảng tóm tắt

| Khoản chi phí | Bên chịu theo thông lệ | |---|---| | Lệ phí trước bạ (0,5%) | Bên mua | | Thuế thu nhập cá nhân (2%) | Bên bán | | Phí công chứng | Theo thỏa thuận (thường bên mua) | | Phí thẩm định, cấp giấy | Theo thỏa thuận |

Tính toán chi phí trước khi giao dịchTham khảo tin đăng thực tế trên Chợ đất để ước lượng tổng chi phí giao dịch (giá + thuế + phí) trước khi quyết định.

Lưu ý quan trọng khi thỏa thuận ai chịu khoản nào

Vì pháp luật không bắt buộc cứng nhắc bên nào phải chịu phí công chứng hay phí thẩm định, đây là điểm rất dễ phát sinh tranh cãi nếu không thỏa thuận rõ từ đầu. Kinh nghiệm thực tế: nên ghi rõ từng khoản phí ai chịu ngay trong hợp đồng đặt cọc, không chờ đến lúc ra công chứng mới thỏa thuận miệng — tránh trường hợp một bên bất ngờ từ chối chịu chi phí vào phút chót.

Kết luận

Tổng chi phí thuế, phí khi mua bán nhà đất thường dao động khoảng 2,5-3% giá trị giao dịch (chưa tính phí môi giới nếu có), chủ yếu do lệ phí trước bạ và thuế TNCN. Người mua nên chủ động dự trù khoản này ngoài giá mua nhà để tránh bị động về tài chính khi ra công chứng.

---

Nguồn tham khảo:

• Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? — Thư viện Pháp luật
• Mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? — Thư viện Pháp luật
• 5 loại thuế phí phải nộp khi thực hiện mua bán nhà đất trong năm 2026 — Ngôi Sao